房价不可能出现剧烈的反弹 春节后房价必然下跌

来源：焦点房地产网论坛 | 编辑：cesdn | 时间：[2008-1-2]

　　2007年12月16日，在“改变城市的力量”中国地产峰会上孟晓苏称，“我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。”支撑其观点的有五点理由：需求旺盛、房屋供应不足、土地成本上涨、成本上涨、供给结构欠缺。除此之外，孟晓苏还以对建立保障住房制度历程、廉租房资金来源问题的质疑来佐证其房价将继续上涨的论调。他还说，“我希望能有一个房价不再继续上涨的理由，结果社会上各方面因素给我的回答是，找不到这个理由。”

　　对于孟先生的观点，本人不予苟同。让我们来分析一下支撑其春节后房价剧烈反弹论的理由吧。

　　一、需求问题。我不否认旺盛的需求是导致2007年房价上涨的一个重要因素。可问题是这些需求有几分理性成分呢？根据统计，07年抱有“恐慌性需求”的消费者至少已经占到了整个需求量的40％左右。这部分需求是基本需求和改善需求的综合体，受房价高涨及买涨不买跌的心理影响，购房人大多是担心房价持续上涨，所以早作准备提前购房。

　　2007年的深圳，炒房者充斥楼市，大多数房子是被投资客所购买。据相关报道，有一位购房者持有的房子达1000多套。盲目看好后市所引发的房市投资热潮已在绝大多数人被套的情况下迅速降温。

　　盲目的需求将会在08年春节后延续吗？显然是不会的。因为，房贷的紧缩令炒房者的成本增加而导致压力增大、消费者非理性的消费需求得到了有效抑制、银行在发放个贷环节将变得更加谨慎。因此，08年春节后的需求将会空前的惨淡。

　　二、房屋供应问题。2007年，房产市场供不应求的说法充斥各类媒体，很多人说房屋供应不足是导致房价上涨的主要因素，甚至连国家统计局在分析房价上涨原因是也采信了这一说法。

　　对于这一点，本无可厚非，可问题是房产市场的房屋供应短缺仅是一种表象，在这一现象的背后却是居高不下的房屋空置率（2007年11月全国空置商品住房5766万平方米）、开发商的捂盘惜售、投资客因预期利润过高而持房不售、市场大多数房屋被投资客所购买（房屋在流通环节而不是在消费者手里，不能体现其应有的使用价值）等客观事实。这些深层的现象才是导致07年房价疯涨的真正原因。

　　当然，令人欣喜的是这些现象将在宏观调控力度继续加大、90/70政策的贯彻实施、人们对经济适用房的预期心理之下得以改善或逆转。08年的房产市场，开发商的捂盘惜售行为将大幅度减少，投资客抛盘现象将显著增加并且将离场观望。尽管08年房产市场的供求关系还不太可能从根本上得以逆转，可供应短缺现象将不复存在。

　　三、土地成本上涨问题。说到土地上涨，很多人自然地就联想到地王现象，同时，也将房价上涨与地价上涨想当然的联系在一起。让我们来看一下地价增长和房价涨幅对比吧：

　　2007年前4个季度全国主要城市地价增长率状况：

　　2007年前4个季度全国主要城市地价增长率状况(%)

　　     综合 商业用途 居住用途 工业用途

  本季度  1.56 1.14   1.22   4.7

　　上一季度 1.22 1.44   1.8   0.85

　　上二季度 1.1  1.02   1.57   0.97

　　上三季度 0.87 0.8   1.04   0.5

　　（此资料来源：中国城市地价动态监测系统）

　　2007年全国主要城市商品房销售价格涨幅：

　　2007年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动；

　　今年4月、5月、6月、7月和8月,70个大中城市新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%；

　　今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，新建商品住房销售价格同比上涨10%；

　　今年10月， 70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%；

　　今年11月， 70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。（此资料来源：国家发改委固定资产投资司）

　　通过比较地价与房价上涨幅度我们不难发现，房价上涨幅度远远超过地价上涨幅度，因而不能说房价上涨是地价上涨所致。此前，之所以到处地王频现，其重要原因在于开发商过分看好后市，过度依赖土地储备来彰显实力与持续发展。这一现象将在土地使用金足额支付、房产开发期间贷款难度增加、市场观望气氛日渐浓厚的因素的影响下而得以遏制。

　　四、供应结构欠缺问题。从2007年及以前的市场供应来看，房产市场供应结构是欠缺的，主要体现在商品房只能满足中等收入以上人群的需要，这一点无论从房屋的户型、定位还是售价都可以看得出来。可随着90/70的贯彻实施、保障性房源的大幅推出、开发商为顺应市场需求而设计的紧凑型小户型房源大幅推出，结构供应欠缺问题将从08年起得到显著改善。

　　通过分析上述几个问题，加之受春节后是消费淡季、市场观望气氛浓厚、开发商尚不会大力推盘、房贷紧缩等因素的影响，春节后房价将不可能剧烈反弹。本人的观点是房产市场必将出现房价下跌或有价无市的市场状况。

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