物业收费“酬金制”有望全市推广

    北京市建委相关负责人称其可使物业费使用情况公开透明；物管服务等级标准试点情况良好

    物业纠纷近年来成为了社会关注的焦点。上月，北京市建委和北京市工商局对《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的示范文本，征求市民意见，其中对于物业费的收取、前期物业的服务、物业服务的标准等焦点问题规定了一系列的针对性条款。

    近日，两个合同的意见征求已经结束。就物业服务方面的几个焦点问题，本报记者专访了北京市建委物业管理处处长赵成。

　　欠费影响服务水平

    新京报（以下简称新）：物业费是物业纠纷的一个重要方面。最近北京市人大常委会报告中称，部分小区物业费收取较难，某小区物业费收缴率仅70%，有的社区甚至只有10%。为什么会出现这样的情况？

    赵成（以下简称赵）：有个别小区确实是，这有多种原因，有开发商遗留问题引发的，有物业公司服务不到位的，也有业主经济上有特殊情况的，当然也不排除有恶意拖欠的。

    新：物业认为不交纳物业费无法开展工作，业主则认为物业没有提供与交费相应的服务，因此拒交，听上去似乎都有道理，你怎么认为？

    赵：确实大家都从自己的角度来说，不能简单地说怪谁。虽然引发的原因是多方面的，但是作为业主来讲，我们还是主张按照约定交费的。对于前面说的原因，可以通过正常的途径来解决。

    由于欠费真正侵害的还是交费业主的权益，是交费业主在为欠费业主承担费用。如果承担得起，这个小区的物业服务标准还不会降低，如果承担不了，物业公司就有可能降低服务标准。越降低服务标准，大家可能越不愿意交费；越不交费，服务标准越有可能降低，最后形成恶性循环。

    收费方式双方约定

    新：此前征求意见的《物业服务合同》中，对于物业费的收入方式是怎么具体规定的？

    赵：《物业服务合同》和《前期物业服务合同》中明确，关于物业服务的收费方式，双方可选择采用“包干制”或“酬金制”，这是协商约定的。

    “包干制”是物业费由业主按建筑面积交纳，盈余或者亏损均由物业享有或者承担，物业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

    “酬金制”是业主按建筑面积预先交纳，物业服务资金为交纳的业主所有，由物业代管，主要用于维持物业的必要开支。物业应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并每季度或每半年向全体业主公布物业服务费用的收支情况。同时，双方按照约定每年聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。而年度结算后结余部分，将转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

    新：现在物业费的纠纷，一个很重要的原因就是业主认为物业费的使用情况不公开透明，“酬金制”是否可以解决这一问题？

    赵：能够避免这方面的纠纷。但“酬金制”也有一个要求，业主对物业公司的投入、标准必须决策。比如，物业公司要做一个年度的房屋养护计划，认为墙有些问题，要刷一下，但墙的问题可能大、可能小，有些人会认为没有什么问题，有些人会认为需要修。由于投入的费用不一样，费用需要业主们分摊，所以这个投入需要业主大会决策。没有业主大会的决策，物业公司是不能擅自决定的。

    新：那么“酬金制”的收入方式是否将在全市进行推广？

    赵：对，这肯定是物业服务收费方式的发展方向。

　　服务标准将更公开

    新：但也并不是收费方式解决了，物业服务是否到位的争议就能完全解决。

    赵：物业服务的一个难点，就是对服务标准的评价，各方在认识上有一定差距。比如说，物业认为提供的服务达到标准了，但业主会认为没有。

    所以，北京市建委正在推行住宅物业管理服务等级标准，一级是基本级，是所有小区都要达到的标准，二级和三级是指导性规范。这个等级标准对物业服务的内容规定得特别细。那么，业主和物业确定合同的时候，就可以根据这个标准来选择物业服务的内容。在随后的物业服务中，有没有达到标准，就一目了然了。

    所以从这方面看，物业服务将来应是越来越规范。物业服务的标准和收费会更加公开透明。

    新：目前这个等级标准进展如何？

    赵：刚公示完，正在搜集意见。我们已经在西城、石景山和房山进行了试点，试点的情况不错，大部分小区都可以达到基本标准。

    新：从两个合同之前征求的意见看，反映最多的还是地面停车位的归属问题，到底地面停车位如何归属？

    赵：停车位归属的问题，物权法已有相应规定，但是物权的划分不是物业服务的问题。物业服务是按照合同约定提供服务，物业服务企业应按照合同约定的标准实施服务。

    新：最后一个问题，两个合同何时能正式出台？

    赵：当然越快越好，但要走一些程序，也要进行修改。需要说明的是，仅仅一个合同不可能解决所有的物业服务问题，有些问题还得通过完善政策法规，加大市场监督等措施逐步解决。

    行业说法

    北京市物业管理商会会长徐北风：“拒缴物业费不利于业主维权”

    针对年末新一轮的物业费收缴难题，北京市物业管理商会会长、常务理事徐北风昨日表示，拒缴物业费并不利于业主维权

    根据徐北风的计算，保安、保洁、绿地等业主能看得到的开支只占物业费的1/3，物业费的大头都用在了电梯维护、楼宇养护等业主看不到的隐形开支上。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，最终将拉低小区的生活品质。

    此外，在徐北风看来，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。因此，北京市物业管理商会成立六年多来，一直劝导100余家会员单位遇到问题切莫采取回避态度，呼吁物业公司在各自小区与业主进行有效沟通。

    徐北风形容道，如果把发展商比作造船者，那么业主和租户就是船上的乘客，而物业公司就是开船者和为乘客服务的，只有造好船、开好船、坐好船才能正常航行。通过物业管理行业的不断洗牌以及新出台的注册物业管理师资格考试，徐北风相信物管行业门槛将逐步提高，行业整体风貌都将发生变化。

    专家评点

    人大公共管理学院行政管理系副教授陈幽鸿：“小区业主可考虑设立公共账户”

    中国人民大学公共管理学院行政管理系副教授陈幽鸿昨日在接受采访时表示，拒缴物业费只会侵害业主的长远利益。

    作为和谐社区发展中心副理事长，近日陈幽鸿刚刚组织完成了一次对京城小区物业费收缴情况的调查。在受调查的150个小区中，物业费的平均收缴率达到70%。

    对此数据，陈幽鸿表示“还比较乐观，但拒缴仍然存在”。此前她曾在各种场合多次指出，在商业社会中接受服务就要支付相应的费用，拒缴是不合适的行为。她表示，“对于一个人来说，生活中的各项都是要付费的，暖气费、物业费肯定是要交的”，只是现在有一部分业主与物业公司之间存在纠纷，在纠纷未能解决的情况下选择了拒缴。

    陈幽鸿指出，如果拒缴，物业最典型的做法会减少物业服务中业主看不到的部分，如设施的维护与保养等，而这些问题都将三五年之后突显出来，最终将侵犯到业主的长远利益。同时，拒缴者的行为也侵害了70%如期缴纳了物业费的业主的利益。

    如何打消业主顾虑使其如期缴纳物业费，又能敦促物业提高服务？陈幽鸿举例说，小区业主不妨通过业委会等在银行设立一个公共账户，由业委会监管物业服务质量，使物业在达到要求后方可从银行提款。据介绍，目前此模式已在少数几个小区付诸实践，运行一年下来效果良好。

    同时她还指出，目前物权法里并没有规定小区一定要聘用物业管理公司，小区业主也可自发成立公司法人，将物业工作分类外包出去，实现小区自治，如海淀区品阁小区等都是有益的尝试。

    制度建议

  　1 物管条例无巨细

    针对目前《物权法》和《物业管理条例》中的相关规定，人大公共管理学院行政管理系副教授陈幽鸿表示还可以尝试再细化、再具体些。据她介绍，她专门研究过香港、加拿大等国家和地区的法律，发现其法律规定都非常详细，不仅有严格的定义，还将定义涉及的情况尽可能地列举出来，“所有的公共场所中，具有几个门的是属于业主，具有几个门的不属于业主，都有规定”。陈教授举例道。

    2 美国经验可借鉴

    据陈幽鸿介绍，美国的公共维修基金是由精算师按照小区一年折损、两年折损、五年折损、三十年折损所需要的不同数额核算出来的，而国内目前统一按照2%收取，是否够用、是否会富余都是问题。“将来不够怎么办？恐怕以后还是要引进美国那套测算系统。”陈幽鸿感叹道。

    3 选聘物业市场化

    人大社会学教授夏建中曾到美日等地进行比较研究。针对收缴方式，夏教授指出，以上两国基本都是由业委会在市场上选聘物业公司，双方签订一年到两年的短期合同，合同期满由业委会支付物业相应的费用，如果对物业服务不满将不再续约。同时，业委会需要将支付给物业的全部费用明细公开，且数据精确到分。如果业主拒绝交纳，业委会有权根据《业主公约》到法院起诉业主。