11月6日，北京市确定经济适用房的购买细则，业内人士认为，政策进一步严格了经济适用房的购入及售出及出租条件，最大发挥保障性住房功能。但是，政策本身也还存在一定盲点，需要不断完善
。一些政策的“夹心层”还需要关注。

    严格购入售出条件

    北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为：政策从出入口两方面保障其健康发展，一方面，通过严格购房条件来促使经适房和廉租房回归到真正意义的保障中低收入群体住房上来；另一方面，通过对经适房上市出售的口子进行严查，堵住投资购房之道，以期达到稳定房价之目的。

    经济适用房作为政府建设的保障性住房，之前购房标准是家庭年收入在6万元以下的本市城镇居民即可，政策较为宽泛一些。此次经济适用房政策不但从户籍年限、购房者年龄作出规定，还对申购人群进行考查，从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面作出详细规定。另外，还采取“三级审核、两级公示”制度确保经适房申请过程公正。

    在经适房的上市出售中，之前政策规定，经适房5年内不许出售，若出售可售给有经适房购房条件的人群，5年以上可以市场价出售。由此吸引众多投资者来购房，以期5年后售出获利。而此次经适房新政则在出售方式上堵住投资之路，规定5年内不得上市交易，确需交易由政府进行回购，对于5年以上的房屋，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。这一出售方式堵住了购经适房意图谋利之路，起到了抑制投资目的。

    购房面积受到限制

    在收入标准细化之后，购房面积也受到限制，以三口之家为例，如果要贷款买房，最大买到的面积是84平方米。

    如果一户有三个人，年收入在45300元以下，相当于月均收入为3775元，按照银行对贷款者月供不能高于月收入50%的要求，最高的月供额为1887.5元；在享受当前优惠利率条件下，以最高的贷款额度8成30年计算，三口之家所能贷款的最高额度为29.38万元，即房屋总价为36.725万元。以宋家庄顺八条8号地块经济适用房项目的中标价格4369元/平方米计算，最高能购买的面积为84平方米。

    如果购买二手经济适用房，据统计资料显示，11月回龙观区域二手经济适用房均价为8400元/平方米左右，根据这一均价，3人一户家庭最高能购买的面积为43.7平方米；以上所设定的条件均为最高的理想标准，实际上能达到的并不多。如果是5人及以上的家庭，在目前的价格下，新房最高只能买111平方米，二手房只能买58平方米，家居生活无疑会显得比较局促。

    还应考虑“夹心层”

    虽然购买标准确保了经适房出售给真正有需要并符合条件的中低收入家庭，但同时也出现了两个问题。“链家地产”市场研发中心认为，政策还存在一定的“盲点”，还应充分考虑人数较多的家庭的居住需求。

    首先，四口之家、五口及以上之家虽然最高能购买到98平方米、111平方米的新建经济适用房，但实际上，按照北京市经济适用房管理办法，新建的经济适用房面积将控制在60平方米左右，应该不超过90平方米，那么对于人数在4人以上的家庭，即使有一定的购买力，新建的经济适用房都是小户型，无法满足需求，这部分消费者只能寻找二手经济适用房或商品房作为替代品；保障政策无形当中把这部分消费者排除出了保障体系。

    此次，二手经济适用房或商品房的价格都已超出四口之家、五口及以上之家的购买力，例如以五口之家的年收入6万元，只能买到回龙观58平方米的二手经济适用房，这显然是不够的。这样，符合购买经济适用房的条件，但新建的经济适用房满足不了需求，商品房或二手经济适用房又买不起，形成了政策的“夹心层”。